２階以下が店舗で、上階が住宅部分のマンションであるとき、店舗のみに使っている出入口やエスカレーターなどの共用部分の事を言います。
店舗部分でしか使わない共用部分なので、維持管理も店舗を持つオーナー達だけでおこなう必要があり、そのため区分所有法３条や１１条が規定されています。
この場合、店舗オーナー達だけで構成される３条団体（管理組合）が成立し、全体を管理する３条団体（管理組合）とは別の組織として運営される事になります。
しかし、そうは言っても一部共用部分の管理者たちが勝手にあれこれ改造して、美観を損ねてしまうとマンション全体の問題になってしまう可能性もあるので、その場合には全員で管理をしましょう、またマンション全体の共用部分として維持管理した方が合理的なので、全員で管理することも規約でも定められますよ、ということも区分所有法１６条で定めてあります。
つまり管理組合として、管理運営の方向性を自分たちで決定していく事ができますよ、という話になります。
以下、参考条文を掲載いたします。
（区分所有者の団体）
第3条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
（共用部分の共有関係）
第11条
1.共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2.前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第27条第1項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
3.民法第177条 の規定は、共用部分には適用しない。
（一部共用部分の管理）
第16条
一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第31条第2項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。
